La densification intelligente, une autre manière de construire la ville

Augmenter le nombre de logements dans un quartier tout en préservant son cadre et sa qualité de vie : la densification intelligente répond aux attentes des collectivités comme des futurs habitants. Partout en France, VINCI immobilier applique ces principes dans ses nouveaux programmes. Tour d’horizon.

Les informations clés


• La densification intelligente vise à développer l’offre de logements sur un territoire sans le saturer ni le dénaturer, en créant un cadre de vie agréable pour tous.
• Ces principes reposent notamment sur la préservation des espaces verts et des constructions harmonieusement intégrées à leur environnement.
• Face à la pénurie de logements qui touche la France, cette approche implique néanmoins une volonté politique forte.
• VINCI Immobilier s’inscrit dans cette démarche avec des programmes partout en France, menés en étroite relation avec les collectivités.

Construire plus… et mieux. Face à une crise du logement qui frappe toute la France, faire sortir de terre de nouvelles habitations n’est pas une option, mais une priorité. Mais pas n’importe comment ! Exigences environnementales, artificialisation des sols, respect du patrimoine existant ou encore infrastructures suffisantes pour accueillir dans de bonnes conditions une nouvelle population : toutes ces questions figurent au cœur du principe de « densification intelligente » qui se déploie sur le territoire.

Exemple au cœur d’Annecy-le-Vieux, une zone particulièrement tendue où la demande de logements dépasse largement l’offre. Une parcelle en plein centre-ville accueillait 2 maisons individuelles, inoccupées car trop vétustes, et un bâtiment avec 2 commerces vieillissants. « Déjà très artificialisée, la parcelle ne disposait que de peu d’espaces verts, raconte Guillaume Anthonioz, responsable de programme. Nous avons proposé de démolir l’ensemble pour construire, au cœur du terrain, un immeuble en R+5 de 18 logements. Livré en 2022, INSIDE présente une hauteur limitée, sans artificialisation supplémentaire. Nous aurions pu ajouter un étage supplémentaire, mais l’idée a été abandonnée pour limiter la densité et mieux inscrire le projet dans son quartier ». D’ailleurs, sur la parcelle voisine, un immeuble aux dimensions similaires a vu le jour et crée une harmonie architecturale dans cette zone en pleine mutation.

Étudier l’histoire des lieux

À Avrillé, commune attenante à Angers, la densification intelligente illustre également la volonté de concevoir un programme qui s’inscrit pleinement dans l’environnement existant. La parcelle du programme Kennedy se trouve dans une zone résidentielle. D’un côté, un quartier pavillonnaire sillonné par de petites rues, parsemées de maisons individuelles des années 60. De l’autre côté, un boulevard plus dynamique sur lequel passe le tramway et, quelques mètres plus loin, des logements collectifs.

L’étude commence par l’intervention d’un paysagiste. Son analyse du secteur met notamment en évidence l’existence d’un corridor végétal, constitué par les jardins des différents pavillons. Il assure une continuité verte et crée un poumon naturel au sein du quartier. « Nous avons décidé de prolonger ce corridor en sanctuarisant une partie de la parcelle », souligne Benjamin Cathelain, directeur territorial Pays de la Loire, Centre-Val de Loire. Le paysagiste a aussi établi un relevé précis de tous les arbres présents sur place, pour déterminer ceux avec le plus de valeur et à conserver – quitte à adapter les plans en conséquence.

L’architecte entame ensuite ses dessins sur la base de ces travaux. La première étape consiste à pousser le curseur au maximum, selon la réglementation en vigueur, pour voir la solution la plus dense possible sur ce site. Ce dessin, constitué d’immeubles de plusieurs étages, est ensuite confronté à l’analyse de l’existant et à l’historique des lieux : une zone qui a toujours été pavillonnaire et constituée pour l’essentiel de petites maisons. « Pour inscrire l’ensemble dans son quartier, l’architecte a alors revu les plans pour assurer une couture urbaine ». Le tout considère aussi les commerces, les axes de transports, les moyens de déplacement pour élaborer un ensemble cohérent.

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40 % de densité en moins

Résultat : une parcelle « progressive », avec d’abord des maisons individuelles mitoyennes, puis des habitats intermédiaires et enfin des logements collectifs, côté boulevard, avec des maisons sur le toit. Le centre de l’îlot, exempt de voitures, comprend des jardins individuels et des jardins partagés, avec une venelle collective qui traverse le site. « Une volonté d’espace commun, au service du collectif. » Au final : 30 appartements, 12 maisons individuelles et 5 maisons sur le toit, avec une hauteur maximale R+2 + double attique. La surface construite représente 3 000 m², contre un maximum possible de 5 800 m², soit une densité 40 % inférieure !

« Le projet a été étroitement construit avec la mairie. Malgré la forte demande de logements, la collectivité souhaite favoriser une densité raisonnée et penser les espaces de façon apaisée. Cela nécessite une volonté politique forte ! VINCI Immobilier a travaillé de près avec la ville pour donner vie à ce projet ambitieux, qui sera livré fin 2026. Tout est question d’acceptabilité, ces méthodes pourraient être reproductibles. »

Construire sans dénaturer

En Haute-Savoie, près de la frontière suisse, une approche similaire a été adoptée à Archamps. La vaste parcelle de FYLOMA Parc se situe dans une zone résidentielle, qui abritait une maison individuelle et un terrain vierge. Dans cette partie de la ville en pleine mutation, la commune entend développer l’habitat pour répondre à la très forte demande. Consigne est néanmoins donnée de limiter la hauteur, de préserver les espaces verts et de ne pas dénaturer le quartier ! « Nous avons imaginé 4 bâtiments optimisés, qui occupent un total de 7 237 m², en R+2/R+3, détaille Guillaume Anthonioz, responsable de programme. Le plan de masse, aéré, limite le vis-à-vis. En nous appuyant sur le terrain en pente, la plupart des logements bénéficient d’une vue dégagée sur les massifs environnants et pour certains sur le lac Leman, le tout dans un parc arboré, représentant plus de 60 % de la parcelle, dans lequel 12 arbres remarquables, présents sur site, ont été préservés. » Depuis la livraison fin 2024, la parcelle abrite ainsi 95 logements, contre 1 seul auparavant, dans une approche de densification raisonnée, qui construit sans massifier.

Trouver un juste équilibre entre besoin de logements et cadre de vie préservé et agréable : la densification intelligente répond à cet enjeu urbain et sociétal, qui redéfinit la manière de penser la ville.