Comment Fideo, la « banque de la rénovation », entend faciliter le financement des travaux de performance énergétique des logements

Un rapport remis début juillet aux ministres de l’Économie et du Logement recommande la création d’une « banque de la rénovation ». Cette structure prendrait la forme d’une organisation interbancaire pour faciliter le partage d’informations et l’octroi de crédits. Sébastien Descours, expert du financement des transitions et membre de la direction de Filao Labs, nous explique comment elle va être mise en place.

Les informations clés


• De multiples propriétaires sont dans l’incapacité de financer la rénovation énergétique de leur logement.
• La « banque de la rénovation » propose de déployer une approche semblable à celle du micro-crédit pour accorder plus facilement de prêts, en intégrant les gains économiques générés par les travaux.
• Son fonctionnement repose sur Fideo, un système innovant qui collecte l’ensemble des données et assure leur fiabilité. Objectif : fournir aux établissements de crédits la preuve de la viabilité de l’opération et créer la confiance.
• L’approche s’applique aussi aux copropriétés en prenant en compte la densification, par exemple avec les ressources issues des surélévations.
• Plus globalement, la « banque de la rénovation » entend impulser de nouvelles manières de « faire la ville ».

Quelle est l’origine de ce projet ?

Aujourd’hui, 2 propriétaires sur 3 qui occupent des logements classés E, F ou G en performance énergétique ne sont pas éligibles à un prêt bancaire. Pourquoi ? Ils sont soit déjà trop endettés, soit trop âgés, soit malades, soit ne disposent pas des revenus nécessaires, ce qui les exclut de l’emprunt. Pourtant, si l’on cumule les aides possibles avec les économies d’énergie réalisées, le coût réel de la mensualité de crédit devient très faible !

D’ailleurs, nous constatons que les sociétés de tiers-financement ont fait leur preuve ces dernières années. Il s’agit d’une approche sur-mesure, avec un même organisme, public qui élabore un projet de rénovation personnalisé, suit les travaux et propose le financement. La réussite repose sur la qualité des rénovations menées et leurs effets réels en termes d’économies pour les ménages.

Que proposez-vous face à cette situation ?

Le blocage du financement s’explique en particulier par le fait que le crédit est accordé sur base du taux d’endettement. Cette mesure vertueuse interdit aux banques de prêter à un particulier si ses mensualités de crédit dépassent 35 % de ses revenus. Dans le cas de la rénovation, nous plaidons pour une approche fondée, comme pour le micro-crédit, sur le reste à vivre augmenté des gains de l’opération (réduction des charges de chauffage, amélioration de la valeur du bien, etc.).

Cela suppose non seulement des données extrêmement précises et fiables sur la situation financière de chaque ménage mais aussi la garantie de travaux efficaces, qui généreront de manière effective les économies anticipées.

Il faut donc prendre en compte l’ensemble des ressources du ménage, qui ne sont pas toujours étudiées par les banques, ainsi que ses dépenses contraintes, de façon exhaustive. Cela inclut le téléphone, Internet, toutes les assurances, etc. Cette approche au plus près du réel englobe aussi les dépenses énergétiques… et les gains potentiels après réalisation des travaux ! L’opération de financement de la rénovation devient viable si les mensualités sur 20 ou 25 ans sont inférieures aux subventions perçues et aux économies d’énergies réalisées. De façon schématique, une mensualité de 200 € sera amortie si l’économie d’énergie à l’année dépasse 2 400 €.

Concrètement, quelle forme prend la « banque de la rénovation » ?

La « banque de la rénovation » repose sur Fideo, un service qui ne fait pas concurrence aux banques mais leur propose des datas robustes, pour décider de financer ou non un projet.

Le système bancaire implique des complexités, indispensables pour sécuriser le consommateur. L’idée est donc de préserver ce cadre strict, mais d’intégrer nous-mêmes toutes ces complexités à notre modèle, pour fournir in fine un rapport simple sur chaque projet, au cas par cas. Nous développons un système organisationnel et informatique qui assure la traçabilité et la fiabilité des données, de leur collecte à leur traitement. Ces données concernent aussi bien la situation financière du ménage que l’état du logement et les travaux vraiment efficaces à mener. Les professionnels partenaires (les opérateurs ensembliers) devront se soumettre à un strict cahier des charges et une démarche qualité sur lesquels ils seront audités, pour créer un cadre de confiance.

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Quelles sont les parties prenantes ?

Il y a d’abord bien sûr les banques. Pour elles, financer des projets de rénovation s’avère très intéressant, puisque ces opérations rentrent dans le cadre des crédits verts (taxonomie) de l’Union européenne. Concrètement, la provision de fonds propres à constituer obligatoirement sera bien moins importante pour ce type de projet (4 % des capitaux) que pour le financement d’une nouvelle mine de charbon (100 % des capitaux). Autrement dit, financer de tels projets améliore leur résultat d’exploitation et leur valeur.

Il faut aussi prendre en compte les co-bénéfices de la rénovation. Au niveau sanitaire par exemple : vivre dans un logement rénové réduit le risque de tomber malade, et donc les coûts pour l’Assurance maladie. La rénovation facilite également le maintien à domicile de personnes qui tombent progressivement en situation de dépendance. Un logement rénové produit aussi des effets sur les résultats scolaires. La Sécurité sociale, le ministère de l’Éducation nationale voire le ministère de la Justice sont autant de co-bénéficiaires à intégrer dans la réflexion globale ! C’est à ce titre que les travaux relatifs à l’adaptation des logements et à la protection contre la chaleur sont inclus dans le champ d’activités de Fideo.

Comment la « banque de la rénovation » peut-elle accompagner les copropriétés ?

Ici le degré de complexité augmente, puisqu’il faut cette fois prendre en considération la situation de tous les copropriétaires, leurs représentants (syndics) et intégrer dans le projet les parties communes. Mais Fideo pourra proposer des financements sur ces grands ensembles, en cherchant aussi des manières de développer leurs ressources extra-financières. Notamment en misant sur la densification, avec des opérations de surélévation ou en exploitant des superficies inutilisées. Des démonstrateurs récents ont montré des effets très positifs. Autre piste : l’auto-rénovation accompagnée. Les copropriétaires réalisent eux-mêmes les travaux, sous le contrôle d’un artisan référent ou d’une société de travaux. Les premiers tests réalisés sur ces approches montrent une diminution des coûts pour les ménages, tout en respectant la qualité des travaux réalisés.

Comment les acteurs de la ville peuvent-ils s’emparer de la « banque de la rénovation » ?

La ville change de paradigme. Elle affronte de multiples problématiques : gonflement des argiles qui rendent les habitations impossibles à assurer, multiplication des inondations, chaleur dans les villes… Face à ces situations, la « banque de la rénovation » souhaite proposer aussi des solutions : comme compléter le crédit d’acquisition par un plan de rénovation, qui permettra de rendre le logement habitable et assurable. Des adaptations législatives s’imposent aussi pour mener ces changements.

À Paris par exemple, les iconiques toits en zinc provoquent des chaleurs invivables dans les chambres de bonnes. Peindre en blanc, mettre des volets ou végétaliser n’est trop souvent encore pas autorisé mais pourrait vite s’imposer… Je peux aussi citer le cas des bureaux inoccupés alors que les logements manquent. Des mesures incitatives pour les bailleurs et les foncières faciliteraient les conversions en logements. La « banque de la rénovation » accompagne une ville en plein bouleversement.

Quelles sont les prochaines étapes ?

Une première levée de fonds de 3 millions d’euros se déroulera fin 2025 pour financer une partie du système « logiciel, datas et preuves ». Mi-2026, nous débuterons la sélection des partenaires selon notre cahier des charges et nos référentiels, avant un premier crédit long terme accordé fin 2026.