Tersud à Toulouse, l’immeuble de bureaux se transforme en logements exemplaires

VINCI Immobilier fait renaître un bâtiment tertiaire à l’abandon depuis des années, à l’entrée de Toulouse. Les travaux viennent tout juste de débuter pour créer plus de 230 logements via une opération de réhabilitation totalement inédite de transformation de bureaux en logements.

Les informations clés


• Connu dans toute la région, l’immeuble de bureaux TERSUD de Toulouse est laissé à l’abandon depuis 2019.
• Racheté par VINCI Immobilier en vue d’une réhabilitation, le projet permet de créer des logements dans cette friche à l’emplacement stratégique.
• Cette transformation a nécessité un important travail administratif, technique et architectural qui fait office de modèle en la matière.
• Du studio au 5 pièces, chaque appartement disposera d’un espace extérieur privatif.
• Les travaux viennent de débuter pour livrer 232 logements neufs d’ici 2028 et donner une nouvelle vie à cette parcelle.

À Toulouse, impossible de manquer ce bâtiment de bureaux construit dans les années 1980. Laissé à l’abandon depuis 2019, entièrement pillé, tagué et en partie désossé, « Tersud » fait aujourd’hui pâle figure à l’entrée est de la ville rose. VINCI Immobilier va pourtant lui donner une nouvelle vie après avoir surmonté bien des obstacles.

Cette nouvelle page commence à s’écrire début 2020, quand VINCI Immobilier rachète les 5 lots qui forment cette copropriété tertiaire désaffectée. L’objectif alors ? Rénover entièrement cet ensemble de 5 étages et de 13 500 m²  de bureaux pour en faire des locaux au goût du jour. Mais quelques semaines plus tard, le COVID rebat les cartes. Parmi les multiples conséquences de la pandémie, la demande fléchit dans le secteur tertiaire. « Face à la situation, nous avons alors étudié toutes les alternatives possibles, raconte Anna Roche, directrice territoriale Midi-Pyrénées de VINCI Immobilier. Finalement, l’option de transformation des bureaux en logement est apparue comme la plus pertinente mais avec un obstacle de taille : le PLU. Une modification s’impose pour autoriser dans cette zone la création de logements. »

Transformer des bureaux en logement : un travail de fond mené avec la collectivité

VINCI Immobilier entame alors des discussions avec la mairie de Toulouse pour qu’elle autorise un changement de destination. Pour la ville, il s’agit d’un enjeu d’image majeur : TERSUD occupe un site stratégique avec une visibilité forte depuis le périphérique. « À Toulouse, tout le monde connaît ce bâtiment. La mairie était convaincue de la nécessité d’agir. Nous avons réussi à élaborer un projet qui suscite l’adhésion de la collectivité. Après 18 mois de concertation, la modification du PLU a pu être votée. »

Très vite, plusieurs investisseurs manifestent leur intérêt pour le projet. TERSUD sera donc divisé en deux ensembles. La partie centrale, articulée autour d’un vaste patio, abritera 127 appartements pour jeunes actifs, achetés par In’li, filiale d’Action Logement spécialisée dans le logement intermédiaire. Dans les deux ailes, Promologis, une autre filiale d’Action Logement, gèrera 105 appartements : 58 en locatif social, 27 en locatif intermédiaire et 22 en accession sociale. Au total donc, 232 logements dont la conception a nécessité un important travail sur l’existant…

Un projet aligné avec la stratégie zéro artificialisation nette

La structure poteaux-poutres existante permettait d’imaginer de nombreuses adaptations des volumes. Mais les formes arrondies des extrémités du bâtiment, très en vogue dans les  années 1980, convenaient difficilement à une conversion en résidentiel. L’agence Taillandier Architectes et Associés, en charge du projet, a donc fait le choix de donner une forme plus orthogonale à ces parties. « Nos architectes ont imaginé une extension du bâti le long des façades pour gagner en volumétrie, explique Anna Roche. Cet espace gagné permet la création de loggias, une plus grande flexibilité d’aménagement et donc une meilleure qualité d’usage de nos logements, et la résidentialisation de l’immeuble. Nous souhaitions vraiment que la réhabilitation raconte ce changement d’usage.»

Au total, ce sont 12 605 m² de logements qui vont voir le jour dans cette friche. La surface totale du bâtiment sera de 15 % supérieure à celle de l’existant. Malgré cette extension, VINCI Immobilier parvient à désimperméabiliser 75 m² de la parcelle. « Nous avons notamment supprimé des places de stationnement, tout en conservant un nombre significatif pour répondre aux besoins des futurs habitants, souligne Anna Roche. Les espaces verts sont amplifiés. Au final, nous répondons parfaitement à notre ambition de zéro artificialisation nette. »

Ce n’est pas le seul atout environnemental du projet. Le futur TERSUD respectera les exigences de la RE2020 seuil 2025. En conservant la structure béton existante, des tonnes de déchets liées à la destruction sont économisés, tout comme les matériaux de la reconstruction. Résultat : une empreinte carbone fortement limitée. Et d’un point de vue énergétique, des panneaux photovoltaïques seront installés sur le toit par In’li pour alimenter en énergie renouvelable le bâtiment.

Une transformation du tertiaire au résidentiel qui sert de modèle

Les travaux ont débuté le 24 décembre 2025, avec une livraison prévue en 2028. « Ce projet nous a mis face à de nombreux défis nouveaux, conclut Anna Roche. Mais il nous a permis de nous forger une solide expérience en nous obligeant à repenser nos méthodes et abandonner nos réflexes du neuf, dans une démarche passionnante pour réinventer l’existant. Le cadre réglementaire s’assouplit peu à peu pour encourager la transformation de bureaux en logements, par exemple avec la loi Daubier qui n’exige plus de modification du PLU si la mairie donne son accord. Ces évolutions vont faciliter les futurs projets comme ceux de TERSUD… VINCI Immobilier a déjà identifié d’autres sites qui disposent de tous les atouts nécessaires à cette réversibilité et compte lancer prochainement d’autres projets de ce genre. »