Dépollution des sols : VINCI Immobilier s’engage dans cet enjeu d’avenir

De nombreuses activités industrielles peuvent générer une pollution dans les sols de leurs sites. Avant toute reconversion, la loi impose des règles strictes en matière de dépollution. VINCI Immobilier déploie une offre sur-mesure qui facilite la requalification des terrains – en particulier les friches industrielles.

Les informations clés


• Des règles strictes imposent une dépollution des sols, notamment des friches industrielles, avant leur conversion pour un nouvel usage.
• Si tous les types de pollution peuvent aujourd’hui se traiter, la présence de plusieurs polluants différents dans un même sol complique les opérations, dont le coût dépasse parfois la valeur du terrain !
• VINCI immobilier élabore des solutions au cas par cas pour traiter les sols et assurer la viabilité économique des travaux, en lien avec les propriétaires des terrains. C’est le cas par exemple avec la procédure de « tiers demandeur ».
• Pour une meilleure intégration de l’œuvre, les équipes de VINCI Immobilier réfléchissent très en amont du projet avec les artistes sélectionnés. Il s’agit de préférence d’artistes locaux, de créations inédites ou œuvres déjà créées.

Danger en sous-sol ? Métaux lourds, hydrocarbures ou encore solvants : les produits et processus de l’industrie provoquent parfois une contamination des sols plus ou moins contraignante. « Aujourd’hui, des traitements existent pour tous les types de polluants pris individuellement, se félicite Flavie Eloy, directrice Sites et Sols Pollués de VINCI Immobilier. Mais une pollution est souvent la combinaison de plusieurs polluants ! Le mode de traitement à envisager est parfois complexe car directement lié à la nature, à la concentration, à la dégradabilité, au volume concerné ou encore à la nature des sols contaminés. » Ces dix dernières années, la législation s’est considérablement renforcée en France. Principaux objectifs : mieux encadrer les usages des terrains contaminés, prévenir les risques sanitaires et environnementaux et faciliter la reconversion des friches industrielles, notamment en milieu urbain.

« Dans le cadre de notre stratégie zéro artificialisation nette, nous visons justement 50 % d’opérations réalisées en recyclage urbain d’ici 2030, précise Vincent Louvot, directeur de l’Aménagement et des Grands Projets Urbains chez VINCI Immobilier. Il s’agit d’un gisement à exploiter avec un potentiel de terrains important, dans des secteurs souvent très demandés. Toute opération nécessite d’abord une étude approfondie, notamment pour évaluer le coût de la dépollution ».

Comprendre la nature de la pollution

Pour cela, l’intervention d’un tiers indépendant est requise. Il s’agit le plus souvent d’un bureau d’études, qui va analyser en profondeur le site pour en déterminer toutes les caractéristiques : type de pollution, localisation et niveaux de concentration. VINCI Immobilier fait aujourd’hui partie des rares promoteurs à avoir fait le choix stratégique d’internaliser l’analyse de ces conclusions afin d’intégrer les enjeux environnementaux et règlementaires liés à la dépollution des sites dans ses projets immobiliers. Cette mission assurée par Flavie Eloy accélère les démarches et rend plus opérationnelles les décisions. « J’apporte un regard global pour déterminer le réel potentiel du terrain, selon son emplacement, son potentiel et le coût de sa dépollution. »

Il s’agit aussi d’intégrer l’aspect  « risque sanitaire » : le niveau de dépollution requis dépend, en effet, de la nature du projet de reconversion. S’il s’agit d’un nouveau site industriel, les exigences seront moindres que pour un projet résidentiel ou pour l’implantation d’un usage sensible tel qu’une crèche, par exemple. En ce sens, le travail mené par VINCI Immobilier sur l’opération Universeine au sein du Village Olympique de Paris 2024 fait figure de référence. La grande échelle de l’opération (6,4 ha) a permis aux équipes de VINCI Immobilier de remodeler les sols avec un objectif : réemployer au maximum les terres présentes au bon endroit, selon le futur usage de chaque portion de la parcelle. De quoi limiter considérablement les évacuations hors site de terre – et donc les rotations de camions, émetteurs de carbone.

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Des solutions au cas par cas

Si le traitement des terres s’impose souvent, plusieurs solutions existent, en fonction de la nature de la pollution et selon son intensité. Pour les hydrocarbures, de simples bactéries suffisent à détruire les composants (traitement biologique). Ces micro-organismes se nourrissent des matières toxiques pour les décomposer en eau, dioxyde de carbone et en biomasse. ! Le processus, qui peut durer de quelques mois à 1 an, se déroule soit directement sur place, soit dans des centres dédiés, selon le planning et les contraintes du chantier. D’autres filières existent, par exemple pour les métaux lourds : le tri mécanique des terres par criblage ou par lavage peut permettre de concentrer les métaux lourds dans les parties les plus fines des sols, réduisant ainsi le volume total de terres impactées à éliminer. Ce type de traitement présente l’avantage de traiter des volumes importants dans un temps relativement court. Selon les cas, il se réalise directement sur site. Enfin, le traitement thermique, plus onéreux, est souvent la solution ultime lorsque les impacts en polluants organiques sont intenses.

Mais selon le degré de pollution et le niveau de dépollution à atteindre, ces opérations peuvent coûter (très) cher. « Un terrain estimé à 1 million d’euros mais dont la dépollution s’élève à 2 millions d’euros prend une valeur négative, illustre Vincent Louvot. Ces situations bloquent toute avancée, puisque le propriétaire n’entend logiquement pas payer pour se débarrasser d’une parcelle… Nous avons donc élaboré une solution sur une logique de péréquation, en achetant plusieurs lots à un même propriétaire, la valeur positive des uns compensant la valeur négative des autres. Sur ce modèle, Engie nous a vendu 50 terrains partout en France, dont certains en valeur négative. Une opération gagnante pour tous les acteurs : Engie qui optimise la valorisation de ses propriétés foncières, VINCI Immobilier qui acquiert de futurs terrains constructibles et les collectivités qui voient disparaître des friches industrielles. »

Endosser la responsabilité de la dépollution

Pour accélérer encore le mouvement, VINCI Immobilier propose aux industriels la procédure du tiers demandeur. Le principe : endosser à sa place la responsabilité de la dépollution et la gestion des opérations, afin de mener un nouveau programme. « Nous nous substitutions à l’industriel pour effectuer à sa place les opérations légales, détaille Flavie Eloy. Ce qui facilite les projets ! À l’image de celui mené à Vénissieux pour le compte de Saint-Gobain, sur une ancienne friche industrielle qui accueillera prochainement une zone d’activités entièrement repensée. »

Cette expertise solide rassure les investisseurs, les bailleurs sociaux, les clients professionnels et particuliers mais aussi les collectivités : au final, toutes les parties prenantes d’un tel projet. « Enjeu environnemental, la dépollution des sols est ancrée au cœur de notre stratégie, conclut Vincent Louvot. Les villes s’emparent progressivement de cette tendance de fond qui consiste à reconstruire sur les friches industrielles plutôt qu’à s’étendre.

La maîtrise technique et réglementaire de VINCI Immobilier permet d’accompagner les différents acteurs. »